Varför New York Apartments kunde bli en stor sak för NYCB

By | February 11, 2024

Investerare har straffat aktier i kommersiella fastighetslångivare New York Community Bancorp (NYCB) hittills denna månad. För att förstå varför, hjälper det att förstå den föränderliga ekonomin i en bas i New York City: det hyresstabiliserade hyreshuset.

Regionbankens största kreditexponering är lägenheter. Ungefär hälften av den portföljen är knuten till dussintals flerfamiljskomplex i Big Apple, där regeringen reglerar årliga hyreshöjningar.

Och det är detta som oroar investerarna. Dessa fastigheter kan sluta bli värda mycket mindre än de brukade vara på grund av höga räntor och nya gränser för hyreshöjningar, vilket leder till att Wall Street ifrågasätter om denna långivare på 116 miljarder dollar kommer att kunna stå emot de förluster som förväntas över tiden.

Den Hicksville, New York-baserade banken försöker övertyga investerare att den har situationen under kontroll.

Nya NYCB-vd:n Alessandro DiNello sa till analytiker på onsdagen att företaget skulle arbeta för att minska sin exponering mot den kommersiella fastighetssektorn. Banken har också 3 miljarder dollar i lån knutna till kontorsfastigheter, ett annat potentiellt område med framtida svagheter när arbetsmönster förändras i storstäder.

På fredagen köpte DiNello och andra styrelseledamöter cirka 873 000 USD i NYCB-aktier, och den förtroendevotumen hjälpte aktien att stiga 17%.

Den är fortfarande ned 53% sedan den 31 januari, då den överraskade analytiker genom att sänka utdelningen och rapportera en nettoförlust på 252 miljoner dollar kvartalsvis. Banken meddelade den dagen att den hade avsatt 552 miljoner dollar för framtida kreditförluster, långt över uppskattningar, för att ta hänsyn till svagheter kopplade till kontors- och flerfamiljslägenheter.

NYCB har sina rötter i New York City. Den grundades 1859 som Queens County Savings Bank, den första New York State-chartrade sparbanken i Queens. Bolaget blev börsnoterat 1993 och blev under decennierna som följde en av stadens största långivare till hyresstabiliserade byggnadsägare.

FILFOTO: En man går förbi ett stängt New York Community Bank-kontor i New York City, USA, 31 januari 2024. REUTERS/Mike Segar/File Photo

En filial till New York Community Bank i New York City. (Mike Segar/REUTERS/File Photo) (REUTERS/Reuters)

Nästan hälften av alla lägenheter i New York City är hyresstabiliserade. Det var ett system utformat för att hålla vissa enheter överkomliga, särskilt i äldre byggnader byggda före 1974.

Det som gjorde flerfamiljskomplex värdefulla så länge var lokala lagar som gav hyresvärdar större frihet att höja hyrorna för att matcha marknadspriserna, vilket gjorde att dessa fastigheter hade låga men stabila inkomstströmmar.

En förändring 2019 av delstaten New York begränsade hyreshöjningar, vilket minskade byggnadsägarnas vinster och gav dem mindre incitament att fixa fastigheter. Sedan ökade inflationen och räntorna underhållet och skulderna i samband med dessa byggnader dyrare.

NEW YORK, NEW YORK - 19 MAJ: En före detta hyreshus, nu omvandlad till dyra lägenheter, som sågs den 19 maj 2023 i Lower East Side-kvarteren i New York City, New York.  (Foto av Andrew Lichtenstein/Corbis via Getty Images)NEW YORK, NEW YORK - 19 MAJ: En före detta hyreshus, nu omvandlad till dyra lägenheter, som sågs den 19 maj 2023 i Lower East Side-kvarteren i New York City, New York.  (Foto av Andrew Lichtenstein/Corbis via Getty Images)

En vy av lägenheter i Lower East Side-kvarteren i New York City. (Andrew Lichtenstein/Corbis via Getty Images) (Andrew Lichtenstein via Getty Images)

Rädslan är nu att förluster eller fallissemang kan börja hopa sig när lån förfaller eller en brandförsäljning av dessa fastigheter sker med stor rabatt.

Det var vad som hände i slutet av förra året, när Federal Deposit Insurance Corporation sålde ungefär 15 miljarder dollar i lån med stöd av hyresreglerade byggnader som en gång ägdes av Signature Bank, en av tre stora långivare som beslagtogs av tillsynsmyndigheter 2023. försäljningen var 39%.

“Inget av detta kan hända snabbt nog”

Och detta är utmaningen för NYCB när de försöker ta sig ur sin nuvarande situation. Han säger att han vill minska sin koncentration på kommersiella fastigheter, men att göra det utan att ta förluster kommer att bli svårt.

“Tro [NYCB] “Investerare gör rätt i att vara oroliga”, säger Joshua Siegel, en före detta bankir och nuvarande VD för New York City-baserade StoneCastle, en kapitalförvaltare och rådgivningsfirma som tillhandahåller kapital- och inlåningsfinansiering till amerikanska banker. Fler små.

“Det här kommer att sluta illa för staden, eftersom vi alla är på lånad tid och någon måste betala,” sa Siegel och syftade mer allmänt på dynamiken i New York Citys flerfamiljsfastighetsmarknad.

Janney-analytikern Chris Marinac sa till Yahoo Finance att “vad vi vill att de ska göra är att diversifiera sin portfölj.”

Men “inget av detta kan hända tillräckligt snabbt för investerare som är oroliga för sina aktier.”

Kreditvärderingsbyrån Moody's lyfte denna vecka fram bankens exponering mot hyresreglerade lägenhetsfastigheter och meddelade att den sänkt NYCB:s kreditbetyg till skräp. Sådana byggnader “har historiskt sett presterat bra för dem”, sa Moody's, men “den här cykeln kan vara annorlunda.”

New York Community Bank sa förra veckan att dess hyresreglerade portfölj hade en belåningsgrad på 58 % och andelen nödlidande lån var låga 0,52 %. Men “kritiserade” lån representerade 14 %, eller 2,4 miljarder dollar, av portföljen.

Över bankens hela flerfamiljsportfölj utgjorde kritiserade lån 8,3 %.

“Ingenting som det vi såg 2008”

Debatten bland analytiker är om NYCB:s problem är unika eller bara början på ett större drag på flera regionala banker över hela USA.

Bankerna har hälften av alla utestående kommersiella fastighetslån, enligt Mortgage Bankers Association, med mindre banker som har majoriteten.

Och räntan på icke-ägda kommersiella fastighetslån steg under fjärde kvartalet till den högsta nivån sedan 2013, enligt Apollos chefekonom Torsten Slok (Apollo är moderbolag till Yahoo Finance).

Enligt Siegel är det inte en kris som drabbar hela landet. “Det är en marknadskris och jag skulle först och främst säga för kommersiella storstadsfastigheter som aldrig har förelegat så höga vakansgrader.” han lade till.

Finansminister Janet Yellen sa till senatens lagstiftare på torsdagen att “jag hoppas och tror att” svagheterna i den kommersiella fastighetssektorn “inte kommer att bli en systemrisk för banksystemet.”

Finansminister Janet Yellen vittnar under en utfrågning i senatens utskott för bank-, bostads- och stadsfrågor som granskar Financial Stability Oversight Councils årsrapport till kongressen, torsdagen den 8 februari 2024, på Capitol Hill, Washington.  (AP Photo/Mariam Zuhaib)Finansminister Janet Yellen vittnar under en utfrågning i senatens utskott för bank-, bostads- och stadsfrågor som granskar Financial Stability Oversight Councils årsrapport till kongressen, torsdagen den 8 februari 2024, på Capitol Hill, Washington.  (AP Photo/Mariam Zuhaib)

Finansminister Janet Yellen vittnade inför senatens lagstiftare i torsdags. (Mariam Zuhaib/AP Photo) (OPARTISK PRESS)

Men “det kan finnas mindre banker som är stressade av den här utvecklingen.”

Tidigare FDIC-ordförande Sheila Bair sa till Yahoo Finance samma dag att det kan bli “några fler bankkonkurser” om långivare inte har avsatt tillräckligt för att absorbera potentiella förluster i kommersiella fastigheter.

Men “det är inget som vi såg 2008”, tillade han, med hänvisning till en bostadskris som i slutändan utplånade några av landets största finansiella institutioner och hundratals andra banker över hela USA.

David Hollerith är senior reporter på Yahoo Finance och täcker banker, kryptovalutor och andra finansiella områden.

Klicka här för en djupgående analys av de senaste börsnyheterna och händelserna som påverkar aktiekurserna..

Läs de senaste finans- och affärsnyheterna från Yahoo Finance

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *