Studentboendet har ett nytt mantra: större är bättre

By | February 13, 2024

När Standard, ett studentbostadskomplex utanför campus, slog upp sina dörrar på hösten i Bloomington, Indiana, och välkomnade sin första grupp invånare, hade det en avgjort resortkänsla. Förutom den nödvändiga poolen och gymmen lockade det studenter med två pickleballbanor, en hundpark och en rörelsesportsimulator. Komplexet använde till och med en app för att hitta rumskamrater.

Vapenkapplöpningen om studentbostäder är inget nytt, men det som är slående med Standard är dess storlek: 1 000 bäddar, ungefär dubbelt så stor som en vanlig sovsal. Faktum är att Standard kunde hysa 3 procent av Indiana Universitys mer än 34 000 studenter.

Studentbostadskomplex utanför campus över hela landet blir allt större, vissa inrymmer mer än 1 500 studenter, och byggs på prime skiften så nära campus som möjligt, eftersom utvecklare ser till att bättre hantera sina resultat.

“Att ha större projekt gör att vi kan ha fler bekvämligheter eftersom vi kan fördela kostnaderna på ett större antal bäddar”, säger J. Wesley Rogers, vd för Landmark Properties, utvecklare av Standard-komplex i 23 delstater, inklusive Indiana.

Men utvecklare står inför utmaningar, inklusive högre markkostnader nära campus och möjligheten att minska högskoleinskrivningen.

Förflyttningen mot större komplex kommer vid en tidpunkt då branschen tappar bilden som en nischverksamhet som drivs av lokala ägare och istället lockar fler institutionella och globala investerare, säger Dave Borsos, vicepresident för kapitalmarknader i National Multifamily. Washingtons bostadsråd. De två största internationella investerarna på marknaden är för närvarande Abu Dhabi Investment Authority och Global Student Accommodation, ett fastighetsförvaltningsbolag i London.

Större investerare har större granskning. “Branschen kräver en annan nivå av förväntningar på effektivitet och ledning,” sa Borsos.

En strategi är att placera fler elever på mindre utrymme. Vissa av Standards enheter har fem sovrum, en trend som Borsos har sett blivit mer populär då utvecklare försöker inkludera fler sängar.

Trots mindre utrymmen innebär fler bäddar lägre hyra för varje rumskamrat. Och större utvecklingar möjliggör också fler lyxförmåner, som yogastudior, klätterväggar och eldstäder.

Landmarks största studentbostadsutveckling är Standard i Seattle, som öppnade den 22 september bredvid University of Washington. Den har två höghustorn och ett mellanhus, som tillsammans ska inrymma 1 545 studenter. Universitetet, som har mer än 34 000 studenter, kräver inte att förstaårsstudenter bor på campus som många universitet gör, så poolen av tillgängliga invånare är större än någon annanstans.

Skiftet mot “större är bättre” har accelererat, sa Borsos. Redan för några år sedan skulle du ha haft svårt att föreställa dig ett komplex med 1 500 bäddar. Under en tid i början av 2000-talet satsade utvecklare på att studenter skulle byta ut en längre pendling för bättre bekvämligheter och rymligare boende. Grupper av studenter bodde i områden i städer som inte alltid var en del av universitetssamhället och använde pendelbussar för att resa till campus.

Men nu kan utvecklare få högre hyror med bostäder närmare campus, vilket ger en större avkastning på sin initiala investering, som kan vara hög. Kostnaden per säng i ett bostadskomplex en halv mil eller mindre från campus är $131 244, vilket är cirka 77 procent mer än för studentbostäder mer än två mil från campus.

Den högre avkastningen har lockat andra utvecklare, som rusar mot campus med stora utvecklingar. Kranar är en del av silhuetten runt University of Texas i Austin, och byggandet går snabbt längs Purdue Universitys periferi i West Lafayette, Indiana.

Core Spaces, som bygger studentbostäder utanför campus, närmar sig. Dan Goldberg, ordförande för Core Spaces, sa att det hade skett “en spridning av specialbyggda bostäder längre och längre bort från campus” men att trenden hade nått sin topp. Sedan dess har företaget ändrat kurs. “Vi brukar bygga 15- till 20-våningsbyggnader så nära campus som möjligt”, sa han.

Men att få mark nära campus är ofta dyrt och föremål för lokal zonindelning. Projekt kan ta år att komma igång. Trots utmaningarna tror Goldberg att “närmare campus” kommer att vara längre än de andra trenderna.

“Vi såg konkurrenter bygga extravaganta anläggningar”, som arkader och biografer, sa han. “Vad vi har funnit under de senaste fem åren är att det eleverna vill ha är mer välbefinnande, mer träning, mer studieutrymme och bra Wi-Fi.”

Men den mest önskvärda bekvämligheten är närheten. “Högskolestudenter vill kunna gå upp ur sängen och gå till klassen”, sa han.

Core Spaces har utvecklat bostäder utanför campus i dussintals städer över hela USA. Företagets varumärke Hub on Campus sträcker sig till exempel från University of California till University of Florida. Den största, med mer än 1 500 bäddar, ligger nära Virginia Tech campus i Blacksburg, Virginia.

Utvecklarcentret i Champaign, Illinois, öppnade ett kvarter från University of Illinois Urbana-Champaign 2021 och vänder sig till studenter genom att erbjuda en takterrass och pool, en grillplats och ett fitnesscenter med bastu. Uppgraderingarna inkluderar smarta TV-apparater, memory foam-madrasser och ljudsystem.

Företaget har större projekt i pipelinen, inklusive flera med mer än 2 000 bäddar i Knoxville, Tennessee; Raleigh, North Carolina; och Berkeley, Kalifornien. Dess största projekt kommer att ligga i anslutning till Clemson University i Clemson, South Carolina, med mer än 2 300 bäddar. Och Goldberg sa att han inte skulle utesluta att utveckla ännu större komplex.

“Vi sätter ingen gräns för storleken på byggnader”, sa han och tillade att utvecklingen granskas noggrant eftersom den är föremål för marknadens krav.

Ändå kan övergången mot större utvecklingar ha sina gränser, säger Jaclyn Fitts, vicepresident och co-head för det nationella studentbostadsteamet på CBRE, ett fastighetsserviceföretag.

För att fylla större anläggningar står utvecklare inför en skrämmande “fångsthastighet”, eller den procentandel som deras utveckling strävar efter att fylla av antalet högskolestudenter som är tillgängliga för bostäder utanför campus, sa han. Traditionellt strävar initiativtagarna efter en fångstgrad på 2 till 3 procent, vilket är tillräckligt högt för att göra vinst men tillräckligt lågt för att begränsa exponeringen om ekonomin försämras och efterfrågan minskar.

Ms Fitts tror att “sweet spot” för utveckling utanför campus ligger i intervallet 400 till 600 bäddar eftersom det är mer realistiskt att fylla dem. “Du måste veta att du har efterfrågan på att fylla ditt hem,” sa han. “Konjunkturen måste fungera.”

Men Landmarks Rogers sa att en fångsthastighet på 6 till 7 procent var ekonomiskt rimligt “beroende på marknadens dynamik.”

Aptiten på stor tillväxt kan komma tillbaka för att hemsöka utvecklare, sa Anne P. Villamil, ekonomiprofessor vid University of Iowa. De kanske räknar med ett oändligt utbud av studenter, men Villamil pekade på studier som visar att förändringar i demografin skulle leda till en betydande minskning av högskolebefolkningen från och med 2025, en trend som vissa kallar “inskrivningsklippan”.

Hon förutspår att färre studenter kommer att innebära survival of the fittest bland lägenhetskomplex som kan stå tomma om de inte kan tävla.

“Vi har varit i en period av osäkerhet med alla chocker som kommer att påverka ekonomin, men det här är ytterligare en chock som helt klart kommer”, sa Villamil.

Borsos sa dock att han hade sett samma studier och förutspådde en mer blygsam nedgång. “Större offentliga universitet kommer att fortsätta att ta emot stora ansökningar, många fler än de kan acceptera”, sa han.

Så kommer komplexet med 2 500 bäddar att bli vanligt? “Om en utvecklare har tillgång till mark vid ett universitet och tror att det finns tillräckligt med kapacitet för att ockupera något större, kan de göra det”, sa han.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *