NY Community Bancorp utfärdar 560 miljarder dollar fastighetsvarning för banker

By | February 1, 2024

(Bloomberg) – Den amerikanska kommersiella fastighetsmarknaden har varit i kaos sedan starten av Covid-19-pandemin. Men New York Community Bancorp påminde oss om att vissa långivare precis börjar se problemen.

Bloombergs mest lästa

Bankens beslut att sänka sin utdelning och bygga upp reserver fick dess aktier att ramla rekordartade 38 % och drog KBW:s regionala bankindex till sin värsta dag sedan kollapsen av Silicon Valley Bank i mars. Den japanska långivaren Aozora Bank Ltd. ökade oroligheterna i fastigheter genom att varna för en förlust kopplad till investeringar i kommersiella fastigheter i USA, vilket fick aktierna att falla i handeln i Asien.

Oron speglar den nuvarande nedgången i kommersiella fastighetsvärden, tillsammans med svårigheten att förutsäga vilka specifika lån som kan falla isär. Det scenariot är satt av en pandemi-inducerad övergång mot distansarbete och en snabb räntehöjning, vilket har gjort refinansiering dyrare för kämpande låntagare. Miljardärsinvesteraren Barry Sternlicht varnade denna vecka för att kontorsmarknaden är på väg mot förluster på mer än 1 biljon dollar.

För långivare innebär det möjligheten till fler fallissemang eftersom vissa ägare kämpar för att betala av lån eller helt enkelt överge byggnader.

“Det här är en enorm fråga som marknaden måste ta hänsyn till”, säger Harold Bordwin, rektor på Keen-Summit Capital Partners LLC i New York, som specialiserat sig på att vända nödställda fastigheter. “Bankernas balansräkningar tar inte hänsyn till att det finns mycket fastigheter som inte kommer att skrivas av vid förfall.”

Moody's Investors Service sa att de undersöker om New York Community Bancorps kreditbetyg ska sänkas till skräp efter onsdagens händelser.

Läs mer: NY Community Bancorp sjunker som fastighetsrisker Rock Market

Banker står inför cirka 560 miljarder dollar i kommersiella fastighetsförfall i slutet av 2025, enligt Trepp, vilket motsvarar mer än hälften av den totala fastighetsskulden som förfaller under den perioden. Särskilt regionala långivare är mer utsatta för branschen och riskerar att skadas mer än sina större jämlikar eftersom de saknar stora kreditkortsportföljer eller investeringsbanksföretag som kan isolera dem.

Kommersiella fastighetslån står för 28,7 % av små bankers tillgångar, jämfört med bara 6,5 ​​% hos större långivare, enligt en rapport från JPMorgan Chase & Co. som släpptes i april. Den exponeringen har föranlett ytterligare granskning från tillsynsmyndigheter, som redan var på hög beredskap efter förra årets regionala banktumult.

Fastighetsproblem, särskilt för kontor, har varit uppenbara under de nästan fyra åren sedan pandemin, men fastighetsmarknaden har varit något i limbo: transaktioner har rasat på grund av osäkerhet mellan köpare och säljare om värdet på byggnader. Nu väntas behovet av att ta itu med hotande skuldförfall (och utsikterna till räntesänkningar från Federal Reserve) leda till fler affärer som klargör hur mycket värden har fallit.

Dessa nedgångar kan bli kraftiga. Aon Center, det tredje högsta kontorstornet i Los Angeles, såldes nyligen för 147,8 miljoner dollar, cirka 45 % lägre än dess tidigare inköpspris 2014.

“Bankerna (gemenskapsbanker, regionala banker) har varit långsamma med att markera saker till marknaden eftersom de inte behövde, de höll dem till mognad,” sa Bordwin. “De leker med vad det verkliga värdet av dessa tillgångar är.”

Flerfamiljslån

Det som förvärrar nervositeten kring mindre långivare är oförutsägbarheten av när och var försämrade bostadslån kan uppstå, med endast ett fåtal fallissemang som har potential att orsaka förödelse. New York Community Bancorp sa att dess ökning av avgifter var relaterad till en andelsbyggnad och en kontorsfastighet.

Medan kontor är ett särskilt problem för fastighetsinvesterare, kommer företagets största fastighetsexponering från flerfamiljshus och banken har cirka 37 miljarder dollar i lägenhetslån. Nästan hälften av dessa lån stöds av hyresreglerade byggnader, vilket gör dem sårbara för bestämmelser i delstaten New York som antogs 2019 som strikt begränsar hyresvärdarnas möjlighet att höja hyrorna.

I slutet av förra året tog Federal Deposit Insurance Corporation en rabatt på 39 % när det sålde omkring 15 miljarder dollar i lån med stöd av hyresreglerade byggnader. Som en annan indikation på de utmaningar som dessa byggnader står inför, var cirka 4,9 % av New York Citys hyresstabiliserade byggnader med värdepapperiserade lån förfallna i december, vilket är en tredubbling jämfört med andra hyreshus, enligt en Trepp-analys baserad på när fastigheterna byggdes.

“Konservativ långivare”

New York Community Bancorp, som förvärvade en del av Signature Bank förra året, sa på onsdagen att 8,3 % av dess lägenhetslån ansågs vara osäkra, vilket innebär att de löper hög risk för fallissemang.

“NYCB var en mycket mer konservativ långivare jämfört med Signature Bank”, säger David Aviram, rektor på Maverick Real Estate Partners. “Men eftersom lån säkrade av hyresstabiliserade flerfamiljsfastigheter representerar en större andel av NYCB:s CRE-bok jämfört med dess jämlikar, kan 2019 års förändring av hyreslagarna ha en mer betydande inverkan.”

Pressen ökar på bankerna att minska sin exponering mot kommersiella fastigheter. Medan vissa banker har hållit undan med att sälja stora lån på grund av osäkerhet under det senaste året, förväntas de marknadsföra mer skulder nu när marknaden tinar.

Imperial Bank of Commerce of Canada började nyligen marknadsföra lån för nödställda kontorsfastigheter i USA. Medan amerikanska kontorslån bara utgör 1% av dess totala tillgångsportfölj, drogs CIBC:s resultat ner av högre avsättningar för kreditförluster i segmentet.

“Procentandelen av lån som banker hittills har rapporterat som misslyckade är en droppe i havet jämfört med de fallissemang som kommer att inträffa under 2024 och 2025,” sa Aviram. “Bankerna förblir exponerade för dessa betydande risker, och det eventuella räntefallet under det kommande året kommer inte att lösa bankproblem.”

–Med hjälp av Sally Bakewell.

(Uppdateringar med fastighetsvarning från Aozora Bank i andra stycket)

Mest lästa Bloomberg Businessweek

©2024 Bloomberg LP

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *